Impôt sur le revenu – Revenus fonciers- Régime de la vente d’immeuble à rénover – Absence de déduction des dépenses de travaux réalisés avant le transfert progressif de propriété des ouvrages.
Par Sylvie le mercredi 17 novembre 2021, 10:16 - CONTRIBUTIONS ET TAXES - Lien permanent
Un immeuble a été acquis dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover, au sens des articles L. 262-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. La partie du prix correspondant à la valeur de l’immeuble avant travaux a été payée comptant et l’autre partie, correspondant aux travaux à effectuer par le vendeur, a fait l’objet d’un acompte et d’un engagement des acquéreurs à régler le coût de travaux au fur et à mesure de leur avancement.
La cour a jugé qu’il résulte à la fois de la combinaison de l’article 31 du code général des impôts et de l’article L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation et des stipulations du contrat de vente d’immeuble à rénover en cause, que l’acquisition du droit de propriété sur les ouvrages n’intervient qu’à compter de l’achèvement des travaux dont ils sont issus. Elle en conclut que les travaux réalisés antérieurement au transfert progressif de propriété s’analysent en un élément du prix d’acquisition de l’immeuble, constitutif de dépenses en capital, et ne peuvent en conséquence être considérés comme des charges déductibles des revenus fonciers.
Arrêt n° 19BX03720 - 4 novembre 2021 – 7ème chambre - M. et M. G
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Les époux G== ont demandé au tribunal administratif de Toulouse la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et des contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2014 et 2015.
Par un jugement n° 1802554 du 30 juillet 2019, le tribunal administratif de Toulouse a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 23 septembre 2019, et des mémoires en réplique, enregistrés le 16 juin 2020 et le 27 septembre 2021, ce dernier n’ayant pas été communiqué, M. et Mme G==, demandent à la cour :
1°) d’annuler ce jugement du 30 juillet 2019 du tribunal administratif de Toulouse ;
2°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2014 et 2015 ;
3°) de mettre à la charge de l’État la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Considérant ce qui suit :
1. M et Mme G== ont déduit de leurs revenus fonciers pour l’établissement de l’impôt sur le revenu des années 2014 et 2015 des travaux réalisés sur un bien immobilier situé à Bayonne (Pyrénées-Atlantiques), acquis le 28 novembre 2014 dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover. Par une proposition de rectification du 7 février 2017, l’administration a remis en cause cette déduction. Les époux G== relèvent appel du jugement du 30 juillet 2019, par lequel le tribunal administratif de Toulouse a rejeté leur demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2014 et 2015.
Sur le bien-fondé de l’imposition :
2. D’une part, aux termes de l’article 13 du code général des impôts : « Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l'excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu ». Et l’article 28 du même code dispose que : « Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ». Enfin, l’article 31 du même code dispose que « I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ; / (…) / b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (…) ».
3. D’autre part, aux termes de l’article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation, relatif aux ventes d’immeubles à rénover : « Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre. / Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. / Les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction. / (…) ».
4. Il résulte de l’instruction que, le 28 novembre 2014, M. et Mme G== ont souscrit un contrat de vente d’immeuble à rénover, soumis aux dispositions des articles L. 262-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. D’une part, ils ont acquis un bien immobilier situé à Bayonne, pour lequel ils ont payé le jour de la vente le prix d’achat de l’immeuble de 54 000 euros et, d’autre part, le vendeur s’est engagé, dans le même acte, à réaliser sur ce bien des travaux de rénovation moyennant le paiement par les appelants de la somme de 156 000 euros, dont 70 200 euros versés à titre d’acompte au jour de l’acquisition et 85 800 euros à verser ultérieurement en fonction de l’avancement des travaux. Il résulte des dispositions combinées précitées et du contrat de vente d’immeuble à rénover que l’acquéreur n’acquiert un droit de propriété sur les ouvrages qu’à compter de l’achèvement des travaux y afférents. Ainsi, les travaux réalisés antérieurement au transfert de propriété, qui s’analysent en un élément du prix d’acquisition de l’immeuble, constitutif de dépenses en capital, ne peuvent être considérés comme des charges déductibles des revenus fonciers.
Sur l’interprétation administrative de la loi fiscale :
5. Aux termes de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales : « Il ne sera procédé à aucun rehaussement d'impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l'administration est un différend sur l'interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s'il est démontré que l'interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l'époque, formellement admise par l'administration (…) ». Aux termes de l’article L. 80 B du même livre : « La garantie prévue au premier alinéa de l'article L. 80 A est applicable : 1° Lorsque l'administration a formellement pris position sur l'appréciation d'une situation de fait au regard d'un texte fiscal (…) ».
6. Il résulte de l’instruction qu’à l’appui de leurs moyens tirés de l’impossibilité pour l’administration fiscale de fonder légalement les rectifications litigieuses sur une doctrine postérieure au fait générateur de l’impôt et de l’existence d’une prise de position formelle de l’administration, qui aurait admis le principe de déduction des dépenses de travaux dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover, les appelants ne se prévalent devant la cour d’aucun élément de fait ou de droit nouveau par rapport à l’argumentation développée en première instance, ni d’aucune critique utile du jugement de nature à remettre en cause l’appréciation des premiers juges, qui ont pertinemment conclu que le service s’était placé sur le terrain de la loi fiscale pour rectifier les revenus fonciers des années 2014 et 2015 dans sa proposition de rectification du 7 février 2017 et que les réponses du 4 juin 2012 et du 25 mars 2013 de l’administration ne pouvaient être regardées comme une prise de position formelle sur l’appréciation de leur situation de fait, opposable sur le fondement des dispositions de l’article L. 80 B précité. Ainsi, il y a lieu d’écarter ces moyens par adoption des motifs suffisamment motivés retenus par le tribunal administratif de Toulouse.
7. Par suite, M. et Mme G== ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulouse, a rejeté leur demande. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l’État, qui n’est pas la partie perdante en la présente instance, verse aux requérants la somme qu’ils demandent sur ce fondement.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de M. et Mme G== est rejetée.